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  • 卖方在已经出售的房屋中私设灵堂是否构成买方退房的事由

    [ 胡雷 ]——(2019-9-6) / 已阅1206次

    摘要:法院在判决案件除了会依据明确的法律条款之外,也会依据公序良俗。对于公序良俗不同的人又有不同的理解。对于私设灵堂发生于房屋买卖过程中的,法院一般会认定构成买方解除合同的事由。
    关键词:公序良俗;灵堂;赔偿;退房
    一、案情简介
    买卖双方于2019年4月15日签订房屋买卖合同,买方当天支付定金2万元。6月3日,买方通过资金监管账户支付首付款,当天完成所有权变更登记。6月4日,卖方父亲在涉案房屋中去世,卖方遂在房屋中设灵堂办理丧事。6月7日,卖方根据合同约定将房屋交付买方。买方得知情况后于6月17日将卖方诉至法院,要求赔偿精神损失10万元。后法院组织双方调解结案,卖方赔偿买方两万元。
    二、案件剖析
    (一)卖方的抗辩思路
    本案原告系笔者朋友的亲戚,后笔者同事请教本人。笔者通过搜索判例得知,此时情况构成买方解除合同的事由,加之本案买方诉请具有法律依据,卖方的答辩点主要在于赔偿数额。卖方可以从其亲属属于正常死亡,为亲人在家中开设灵堂办理丧事属于人之常情,但此点恐难获得法院认同。
    (二)此中情况构成买方解除合同的判例说理
    和本案案情相同的刊登于2008《人民司法》案例 24的孙某诉朱某、钱某某房屋买卖合同纠纷 (一审主审法官奚利强)的判决说理部分:
    本院认为,原告与钱某华签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示,符合法律规定,依法认定有效。合同签订后,作为合同主体的钱某华死亡,两被告作为钱某华的法定继承人在继承系争房屋的同时,依法承继合同中的权利和义务。就常理而言,购买房屋乃生活中的大事,任何人都希望能买到自己满意的房屋。虽然两被告在已售出但尚未实际交付的房屋中操办丧事并未违反法律规定。也未对系争买卖合同的履行造成实质性的障碍,但按照我国民间习俗,两被告的行为会给原告造成一定的心理阴影,原告不愿再购买系争房屋可为社会常理所接受。根据公平原则,原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求应予支持。
    一审判决后,两卖房人上诉于上海市第一中级人民法院被驳回。
    三、案件拓展
    既然有支持买方解除合同的判例,那么是否意味着只要是摆设过灵堂的房屋,买方在订立买卖合同后得知该情况均构成接触的事由?笔者认为未必。法院支持的判例中,灵堂摆设的时间是在房屋交易的过程中。在此时间段,卖方虽然继续占有房屋并未交付买方,但是其对房屋的使用权应当受部分限制,卖方对于足以影响交易是否继续进行的处分行为必须要征得买方的同意。更何况本案是在所有权已经转移的情况更要征得现物权法上房屋所有权人的同意。卖方在已出售未交付房屋中设立灵堂办理丧事虽然不同于凶宅,但此种对公序良俗的违反使买方产生了对死亡的恐惧和忌讳,这属于社会普遍存在的传统心理,该情况确实会对居住人的心理产生重大影响,进而对房屋的市场价值和使用价值产生较大的影。故依据公序良俗,没有征得买方的同意私设灵堂足以构成影响买方是否继续进行交易的重大事由。
    设立灵堂与没有告知“凶宅”的房屋买卖和法律适用上具有一定的相似性。前者是正常死亡后在房屋办理丧事的行为,后者是在交易的房屋中发生了非正常死亡事件。如果房屋在交易之前设立过灵堂办理丧事,且距离交易时间比较久远,对公众影响较小,则不构成买方解除合同的事由。

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